产权交易(他项权证是什么)

1. 产权交易，他项权证是什么？

他项权证通俗的来说，就是登记第3人权利的证书。那么房产的他项权利证书，就是登记房产除房主之外，以房产作为担保抵押保证的第三方权利证明。其实一般老百姓最常用到的就是，在购买房屋时，向银行申请购房贷款，银行要求申请人将房产进行抵押，并在房产登记中心做了他项权利登记。最后房主拿到了购房贷款和房产证，而银行取得了他项权利证书，并留档备查。

2.房主仍然可以出售房子，但是在交易前必须取得银行的同意。而且银行会要求必须先将售房款优先偿还银行的贷款，在银行贷款结清之后，银行才会配合办理他项权利解除的相关手续。办理完毕，房主和购房人才能继续下面的交易步骤。否则是无法在房产登记中心办理过户手续的。

3.也就是说他项权利证书是后续顺利交易过户的一个拦路虎，如果不解决这个问题，双方是无法继续后续步骤。房产登记中心也会拒绝双方的过户请求，这个他项权利证书也是由房产交易中心发出去的，所以也是标识在房屋的档案中的。银行控制的节点也非常简单，就是双方在交易时，如果银行没有收到剩余的借款本金，那么银行就不配合做手续。何时收到？何时继续下一步。

4.抵押权是优先于其他普通债权的，这在法律上是规定明确的。假如购房人破产或遇到经济诉讼败诉后，需要拍卖其房屋进行偿还债务。那么法院也是只能在拍卖后，先将所欠银行的剩余贷款划拨之后，剩余款项才能交付给其他的债权人。也就是说银行作为房屋被抵押人是有着优先权利，不会同其他债权进行比例划分的。

5.银行只在乎它的贷款本金和利息的收回，他的目标本身也不是取得房产。所以银行不会阻止房屋产权人出售房屋的举动，但是它一定要得到它剩余贷款的偿还。那么在这个经济活动中就会产生一个矛盾，有时候房屋产权人和潜在购房者没有这么多钱去偿还银行贷款。所以就产生了很多民间的过桥垫款。但现在银行也意识到这个问题，在房屋产权人准备出售房屋时，可以事先联系银行房贷部门，由房贷部门牵手购房人和出售人，进行协议的安排，在不需要事先支付银行贷款的情况下，只要购房人符合申请房贷款的要求，进行原房贷款剩余款项的顺利过渡，也就说不存在先还后借的这么个顺序了，变成了无缝连接。

总结一下，购房人不要太过担心银行会阻止出售房屋，而应该主动联系银行，协商一个最佳的还款方案和售房方案。银行现在业务办理的也很灵活噢。

产权交易(他项权证是什么)

2. 产权交易的形式有哪些？

对产权交易的分类包括下列形式：股权转让、公司资产合并或者并购、控股等。股权转让包括股东之间，以及股东与其他人的转让。而公司合并包括新设合并和吸收合并。

公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。

3. 我要买一套房子？

房产面签就是买卖双方约定时间当面签订购房合同，这一步也意味着房屋已签约了，如果撕毁面签的合同，就是毁约行为。

对于买房新手，很多购房名词可能还不太明白。比如房产面签时是什么？房屋已签约是什么等这些很简单的问题。那下面家家顺就着重介绍下买房面签是什么。

房产面签就是买卖双方约定时间当面签订购房合同，这一步也意味着房屋已签约了，如果撕毁面签的合同，就是毁约行为。那签合同环节资料繁多，稍不注意便会严重影响后期收房入住等。因为一般购买住宅后，大部分消费者会入住其中，但是由于出现消费者对住宅质量或合同不满的情况，往往会出现退房，即开发商解除与消费者之间的买卖合同，将购房款退还给消费者。

在这个过程中有两个问题比较重要，一是消费者要解除什么合同;二是解除这些合同过程中的先后顺序。

如果消费者提出的退房要求被开发商接受，那么有两个合同需要解除，一是消费者与开发商的买卖合同，二是消费者与银行的借款合同。

因为有三方当事人，而且有两个合同，由于在空间操作上无法同步进行，就会出现时间上的先后顺序问题;从实际行为上，我们可以设计出多种可能的选择方案，目前较为普遍的有以下几种，分别描述：

1、消费者先与开发商解除买卖合同，然后取回首付款，再与银行解除借款合同，然后由开发商归还银行借款。

2、消费者先与开发商解除买卖合同，然后再与银行解除借款合同，然后取回首付款，最后由开发商归还银行借款。

3、消费者先与开发商解除买卖合同，然后由开发商归还银行借款，再与银行解除借款合同，最后取得首付款。

这三种过程有一个共同的特点，就是消费者首先要与开发商解除买卖合同，表明消费者放弃对住宅行使占有的权利。

在这种情况下，消费者存在一种风险：一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果开发商不能按时归还银行借款，则消费者除了丧失房屋权利外,仍然需要承担向银行还款的义务，即所谓“钱房两空”;如果开发商在此期间出现破产，则消费者损失更为巨大：不仅住宅(仅指没有取得产权证的)可能会作破产财产被拍卖，而且已经支付的首付款无法取得，同时还要支付15年到20年的银行借款。

那面签合同需如何防范以上风险呢？

为了使消费者最大限地免除上述风险，在开发商不会破产的前提下，我们认为在实际操作时可以通过以下程序：

1、消费者首先与开发商签订一个补充协议，这是一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。

2、消费者再与银行签订一个补充协议，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。

3、开发商归还银行借款，消费者与银行签订的协议中确定的条件出现，消费者与银行的借款合同解除。

4、开发商归还消费者的首付款，并协助办理消费者退房的各种相关手续。

5、第三、第四个行为履行完毕后，第一步双方签订的协议中假设的条件出现，消费者与开发商的买卖合同解除

可以看出，退房涉及的法律关系较为复杂。如果您的房子符合退房的条件，您最好事先咨询一下有经验的律师，让他帮您分析分析情况，看看选择哪种方式来解除合同，避免您的利益受到损害。

4. 有哪些房地产网站比较好？

您好，我是房产从业者，我个人习惯用的网站有这几个：1.房天下和安居客，新房二手房分开频道提供信息，如果您要找房，可以首先关注这两个网站。优点：信息多也全，可以看到合种二手房和新房；缺点：二手房信息由中介从业人员自行发布，平台监管不是特别严，有不少陈旧信息或者虚假信息，会影响您的找房体验。2.链家、我爱我家等企业官网（主要看您所属城市有什么中介公司）。优点：这类网站由企业提供，与自家作业平台链接，房源信息自动跟随作业系统更新，信息真实度高。缺点：房源信息均为该公司自有，房源量相对较少。3.当地房管局和国土资源部门官网。这两个网站没有房源具体信息，但有楼盘和土地资源信息，建议您想了解房子，从房管局官网开始，您可以把一个楼盘的前世今生等各类信息了解个透彻齐全，不用担心买房时被忽悠。

以上是我个人观点，纯手打，纯原创。如果您觉得有用，麻烦点个赞。[比心]

5. 是先交钱还是先过户？

在房产交易中，二手房买卖和新房有明显不同。新房直接从开发商处购买，是个人和公司之间的交易，而且商品是全新的，手续相对简单透明很多，即便出了问题，由于卖方主体是公司，维权也比较直接方便。但二手房就不一样了，多数是个人之间的交易，而且还会涉及产权确认、户口迁移等多方面的问题，尤其是购房资金，有些家庭甚至掏空6个钱包来帮助孩子买房子，一旦资金出现问题会给家庭带来严重的影响，那么在二手房房产交易中，是先交钱还是先过户？有什么需要注意的呢？

第一，二手房房产交易中都要支付哪些钱？是先交钱还是先过户？

二手房交易中涉及钱的环节有以下几个方面：购房意向金、定金、首付款、尾款，除此之外还有一些保障费用，比如户口迁出保证金，物业交割保证金等。

意向金：

这只是代表买方的购房意向，表达购房的诚意，在市场比较火爆的时候，意向金也起来排号的作用。比如有多个客户都对某套房子感兴趣，为了保障优先与业主谈，可以先交意向金来获取优先谈的资格。如果最终谈不妥，意向金需要原路退回，谈妥了这笔钱可以按事先约定退回或转为定金。金额一般1-2万元，毕竟只是代表一下诚意，钱是直接交给中介公司的，风险较小。

定金：

大家要注意订金和定金的区别，如果违约的话，订单是可退的，定金不能退，定金有确定的意思。一般情况下如果双方在价格等交易细节上谈妥后就可以签定购房合同了，在合同上会明确写清楚需要支付的定金金额，一般是房产总价的10%-20%之间（双方可协商），支付方式可以由中介在中间线上转交也可以自行支付，如后期买方违约则定金不退，卖方违约则双倍赔偿。定金主要起来约束双方违约责任的目的。

首付款：

总的房价里除了贷款之外的部分都是首付款，这个金额就比较大了，前期支付了一部分定金，剩余部分的支付时间就成了比较大的问题，过户前支付还是过户后支付？如果过户前付，之后卖方不配合过户怎么办？若是过户后支付，买方不给钱了怎么办？为了解决这个前还是后的问题，中介会协助买卖双方做资金监管。

什么是资金监管呢？

为了解决先过户还是先给钱的风险问题，要求买方不将首付款直接支付给卖方，而是先将钱放在双方都认可的第三方，钱全部到位后去办理过户手续，成功过户后第三方将钱转到卖方的指定账户。现在很多中介公司都和银行有合作提供资金监管的服务，可以有效的提高资金的安全性，这就很好的解决了是先交钱还是先过户的问题。

户口迁出保正金和物业交割保证金：

这两笔钱是买方压在手里的，需要卖方将房产下的户口和物业费等其他费用交齐后再进行支付，一般3-5万元就可以了，主要是让卖方如期做好交接工作。

第二，除了钱的问题，还有其他什么需要注意的呢？二手房交易还有一个最大的问题就是产权的问题，这也是二手房交易的最大痛点。

首先从房产性质上来看，常见的有普通商品房、经济适用房，两限房，共有产权房，小还有公房、校产房、军产房等，还有没有产权的“小产权房”，不同的房产性质交易手续及条件都有不同要求。

简单解释一下：

商品房，如果国家没有限售政策的话这类房买业之后可以直接出售的，没有限制。经适房、两限房等，这类房产是保障性用房，一般要求房产满5年后才可以出售，且需要政府出具放充优先回购证明（这个证明很好开），出售时需补足土地补偿金。共有产权房，这类房产是个人及国家共同拥有产权，对于购房人是有限制的，同样需要符合购买共有产权房的条件才行。公房、校产房、军产房等，这类房产比较特殊了，需要原单位允许才可以上市交易，像军产房一般都是不能上市的。

小产权房，其实就是没有产权，没有房管局颁发的房产证，不受国家法律保护的，若购买这种房子存在较大的风险，故也不建议购买。

其次，除了产权性质还有房产本身的产权是否清晰，主要指房产是否有纠纷，是不是所有的产权人都同意出售等。

先说房产纠纷，主要是房子是不是有抵押，有几个抵押，卖方能不能将欠款还清解抵押；卖方当前有没有涉及官司，在交易过程中房产会不会被查封，一旦查封则直接影响过户，这时最好的办法是做完首付资金监管马上办理过户，避免在此期间出问题。

再说共有产权人的问题，这个不同于上面说的共有产权房，一般指一套房子多人拥有，有可能是家人共有，也有可能是朋友共有，不管共有人的关系是怎样的，但出售时必需要求所有的产权共有人均同意出售才可以，必要时需要对方提供产权人同意出售证明，签合同时必需出现在现场才可以。

综上所述：房产过户时先交钱还是后交钱只是房产交易过程中关键的环节之一，而且目前已经有了比较好的方法可以解决这个问题，只要做好资金监管，别轻信对方私下交易就可以了。除此之外，还应注意房产性质、产权等多方面的问题，也建议大家在买房时在专业人员的指导下进行，不要为了省下区区几万元的中介费而做捡了芝麻丢了西瓜的事儿，要相信专业的力量。